Una casa può essere difficile da vendere quando sulla sua visura compare un’ipoteca di Agenzia delle Entrate-Riscossione oppure, situazione ancora più delicata, quando è già stata pignorata.

Molti proprietari, a quel punto, pensano che non ci sia più nulla da fare: l’immobile resta fermo, il debito continua a produrre i suoi effetti e ogni possibile acquirente, appena vede la situazione, rinuncia.

Non è necessariamente così.

In determinate condizioni, la legge consente infatti di arrivare alla vendita dell’immobile e utilizzare il ricavato per pagare, in tutto o in parte, il debito verso il Fisco.

La procedura, però, deve essere impostata correttamente. E soprattutto bisogna capire subito se sull’immobile c’è soltanto un’ipoteca oppure è già iniziata un’esecuzione con pignoramento.

Si può vendere una casa pignorata dal Fisco?

Sì. La legge prevede una specifica possibilità per il debitore che voglia vendere direttamente il bene pignorato.

La disciplina stabilisce che il proprietario possa procedere alla vendita con il consenso dell’agente della riscossione. Agenzia delle Entrate-Riscossione interviene nell’atto di vendita e il prezzo viene versato direttamente all’agente per soddisfare il debito.

La stessa norma fa riferimento anche al bene ipotecato. Questo, tuttavia, non significa che ogni immobile semplicemente ipotecato possa essere venduto automaticamente attraverso la stessa procedura: quando non è ancora iniziato il pignoramento, occorre verificare con attenzione quale strada sia concretamente praticabile nel caso specifico.

È quindi importante non confondere due situazioni diverse.

Un immobile ipotecato non è, per questo solo motivo, invendibile. L’ipoteca non impedisce in assoluto al proprietario di vendere la casa. Il problema è che l’ipoteca non scompare semplicemente perché l’immobile viene trasferito a un’altra persona.

Diverso è il caso dell’immobile già pignorato, per il quale la legge prevede uno specifico meccanismo di vendita con il coinvolgimento dell’agente della riscossione. La disciplina oggi vigente è contenuta nel d.P.R. n. 602/1973; il nuovo Testo unico in materia di versamenti e di riscossione, approvato con il d.lgs. n. 33/2025, riordina la stessa materia e, salvo ulteriori modifiche normative, troverà applicazione dal 1° gennaio 2027. La corrispondente disciplina della vendita è prevista dall’art. 149 del Testo unico.

Cosa significa vendere una casa pignorata

La vendita non avviene come una normale compravendita immobiliare.

Non basta trovare un acquirente e concordare un prezzo.

È necessario che l’operazione venga coordinata con Agenzia delle Entrate-Riscossione e che il prezzo rispetti i criteri previsti dalla legge.

L’agente della riscossione interviene nell’atto e il corrispettivo della vendita viene versato direttamente ad esso.

Se il prezzo incassato è superiore al debito da soddisfare, la parte eccedente viene restituita al proprietario entro dieci giorni lavorativi dall’incasso, secondo quanto previsto dalla disciplina della riscossione.

In altre parole, il meccanismo non consiste nel “regalare” la casa al Fisco.

Il proprietario rimane il soggetto che vende l’immobile; il ricavato viene però destinato innanzitutto alla posizione debitoria che ha determinato l’intervento dell’agente della riscossione.

E se sulla casa c’è soltanto un’ipoteca?

Questa è una delle situazioni più frequenti.

L’ipoteca non significa che la casa non possa essere venduta. Significa, però, che il creditore ipotecario conserva una garanzia sull’immobile.

Per questo un acquirente difficilmente accetterà di comprare una casa lasciando semplicemente l’ipoteca iscritta a favore di Agenzia delle Entrate-Riscossione.

La questione deve quindi essere risolta prima o contestualmente alla vendita, attraverso il necessario coordinamento con l’agente della riscossione e con il notaio.

A che prezzo si può vendere?

Questo è uno degli aspetti più importanti.

Quando si utilizza la specifica procedura prevista dalla disciplina della riscossione, non è sufficiente prendere il prezzo che il mercato sembra disposto a pagare.

La legge stabilisce infatti un valore di riferimento che deve essere rispettato.

La disciplina vigente collega il prezzo alle regole previste per la vendita forzata e, per gli immobili, fa riferimento al valore determinato secondo i criteri fiscali previsti dalla legge, con il meccanismo stabilito dall’art. 79 del d.P.R. n. 602/1973.

In via generale, il valore di riferimento viene costruito partendo dal criterio utilizzato ai fini dell’imposta di registro e viene moltiplicato per tre.

Questo può creare una difficoltà concreta: in alcuni casi il valore così determinato può risultare superiore al prezzo che un acquirente sarebbe disposto a pagare sul mercato.

La legge prevede però anche un correttivo. Quando il valore determinato secondo i criteri ordinari risulta manifestamente inadeguato, il giudice può intervenire e disporre la vendita sulla base di una stima effettuata da un esperto.

Per questo motivo, prima di mettere sul mercato un immobile pignorato, occorre fare un calcolo preciso del valore richiesto dalla legge.

Agenzia delle Entrate-Riscossione può sempre mettere la casa all’asta?

No.

La legge pone limiti precisi all’espropriazione immobiliare.

In particolare, quando si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore, adibito a sua abitazione e nel quale egli risiede anagraficamente, ricorrendo le ulteriori condizioni previste dalla legge, l’agente della riscossione non può procedere all’espropriazione dell’immobile.

Negli altri casi, per procedere all’espropriazione immobiliare devono ricorrere specifici presupposti, tra cui un debito complessivo superiore a 120.000 euro, l’iscrizione dell’ipoteca e il decorso di almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

La legge prevede inoltre specifiche regole per il calcolo del valore dei beni.

Questo significa che ipoteca ed espropriazione non sono la stessa cosa.

Un immobile può essere ipotecato senza che ciò significhi necessariamente che verrà portato all’asta.

Ed è proprio per questo che è importante intervenire prima che la situazione arrivi alla fase esecutiva.

Quanto deve essere il debito per iscrivere un’ipoteca?

Per l’iscrizione dell’ipoteca da parte dell’agente della riscossione, la legge prevede una soglia minima del debito complessivo pari a 20.000 euro.

Prima dell’iscrizione deve inoltre essere effettuata la comunicazione prevista dalla legge, con un termine di 30 giorni per provvedere al pagamento.

L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio del credito per cui si procede.

Anche in questo caso, quindi, ricevere una comunicazione o vedere comparire un’ipoteca nella visura non significa necessariamente che l’immobile verrà immediatamente venduto all’asta.

E se il prezzo della casa non basta a pagare tutto il debito?

La casa può, in determinate condizioni, essere venduta anche se il suo valore è molto inferiore al debito complessivo.

Ma è fondamentale capire una cosa:

la vendita dell’immobile non cancella automaticamente il debito residuo.

Esempio: se il debito è di 500.000 euro e dalla vendita della casa vengono ricavati 150.000 euro, la posizione debitoria non si considera automaticamente chiusa.

Il ricavato serve a pagare quanto dovuto nei limiti consentiti dalla procedura; l’eventuale parte residua del debito rimane da affrontare.

Ed è proprio qui che una vendita immobiliare dovrebbe essere valutata insieme all’intera situazione finanziaria del debitore.

In alcuni casi potranno essere valutate, a seconda dei presupposti, una rateazione, eventuali definizioni agevolate disponibili in quel momento oppure una delle procedure previste dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza per la gestione e, nei casi previsti dalla legge, la possibile liberazione dai debiti residui.

La soluzione, quindi, non è semplicemente “vendere la casa”.

È necessario capire che cosa succede dopo la vendita.

Parliamone

Se sulla Sua casa è stata iscritta un’ipoteca, è stato trascritto un pignoramento oppure ha ricevuto atti da Agenzia delle Entrate-Riscossione, è importante intervenire prima di assumere impegni con potenziali acquirenti.

Può richiedere un check-up della posizione debitoria oppure prenotare una consulenza legale, così da verificare la situazione dell’immobile, il debito effettivo e le possibili soluzioni.